近几年，南京城市高速发展，城区不断扩张，新的商业综合体相继开业，据不完全统计，2022年至今，南京开业的商业综合体项目超20个，而2023年预计四季度开业的商业体近10个。而传统经营模式的创新变革、空间结构的优化升级，以及对服务需求转变，驱动商业不断升级，一批老旧商业陆续倒闭，新商业综合体诞生。商业竞争环境日渐激烈，在这场“商战”中，华润置地的万象系的“IP”的成功或许能带来一些启示。
2021年桥北万象汇开业，这是华润置地在南京首个开业的万象系商业，随后，定位中高端的万象系商业综合体在南京实现快速扩张，2022年三山街万象天地开业，燕子矶万象汇预计在2023年年底开业，此外江核综合体、大校场综合体、雨核综合体也在推进中，除了自持的6大万象系商业外，还有轻资产形式运营的阿里巴巴商业和鼓楼十四所项目在建。
从自持项目选址来看，基本遵循了以下几个原则：选择城市的核心地段，考虑政府的城市规划，聚集相当数量的中高收入人群，交通便利，停车方便。
万象系6大自持综合体分别落在燕子矶新城、南部新城（雨核、大校场）、江北新区直管区（江北核心区、桥北）、城中，均为南京核心地段。
其中南部新城、江北新区直管区（江核）和燕子矶新城均为南京重点打造的新城区，分别打造城市新中心，南京江北主城中心、城北CBD，是近几年房地产市场保持高热的板块，住宅密集推新，各项城市基建配套稳步落地，均是未来居住人口密集板块。而商业缺乏是新城区的一大特点，万象系基本是板块内难得的中高端商业综合体，对周边购买人群具有较强的吸附力。
而江北新区直管区（桥北）、城中则属于发展相对成熟板块，万象系率先在2021年、2022年落地桥北万象汇和万象天地。桥北万象汇所在的桥北板块，人口密度大，仅泰山街道常住人口达到26万+，而区域内目前大型商业综合体数量不足以支撑如此庞大的人口消费；城中的万象天地附近有热门景点老门东、夫子庙、熙南里带来了大量的休闲流动人口，项目周边5公里中高端住宅人群185万，商旅人群18万人次/日。
从交通来看，万象系商业综合体的共性就是近地铁或直接地铁上盖公共交通便利+紧邻城市主干道自驾方便。除雨核综合体1条S3号线地铁外，其它几个项目均2条及以上地铁线路，且位于换乘站，多条地铁+换乘站保障项目有充足的曝光率和庞大的日均流动人口。如燕子矶万象汇为7号线号线换乘点万寿地铁站上盖，且1.5km内还有1号线号线的换乘站晓庄站，这意味着三条地铁线可为万象汇商业体输入客群，辐射燕子矶、兴智、迈皋桥、桥北、尧化门、城北西片等多个邻近板块，项目预计2023年年底开业，首年预计将吸引2000万人次客流。
作为新一线城市，南京并不缺商业，老牌的德基、中央商场、新百都拥有一群忠实的拥护者，如何推陈出新，在当下的商业市场争得一席之地，激活商业活力？华润置地选择深入至城市肌理，融合了南京的特质与项目周边的地理环境，打造与环境融合的特色建筑。
万象天地—“Mall+街区+古建”的构架：万象天地的地块形状是三角形的，地块中间还有百年古建——云章公所，这对项目的整体布局、购物动线、地下车库入库设计等都是一大考验。最终，万象天地以“Mall+街区+古建”的构架，在南京商业体中强力吸睛。商场主体建筑为传统风格的现代诠释，内院保留了黑簪巷、弓箭坊等历史街巷肌理，场地以原址原貌修缮的历史文化资源点云章公所为核心，形成古街巷融合的文化商业氛围，成为南京新晋打卡点。
三角形地块则被分割为A、B、C三个单元的商业 Mall+内部围合式的街区。其中A座共五层，在B座两层，入口处放置历史遗存“凤凰古井”。C座共有四层，以二层为起点至四层退台设计布置屋顶花园，并挑空中庭四层。形成错落有致的空间结构。在动线设置上主次动线结合，多个进出口，规避地块不规则带来的空间混乱感。
桥北万象汇—“桥见万象”主题贯穿建筑：桥北万象城北侧是标志性建筑南京长江大桥，如何利用好这一地理优势？设计师巧妙融合了城市属性、商业功能与建筑美学，在5楼南侧设置10米挑高空间，立面为大面积落地窗，形成室内观景位，直面南京长江大桥。而在顶层，朝向大桥的一面完全打开，围栏上设置了望远镜方便观测，结合大面积的屋顶草坪形成休闲观景区域。
预计年底开业的城北万象综合体，则以“金陵画卷”为设计理念，展陈600米现代城市人文长轴画卷，在经五路上方建设空中连桥，避免因交通带来的割裂感。在A分区与C分区之间的联系通道，还规划设置水平自动步道梯。雨核综合体和大校场综合体、江核商业体还在建设中，有前面三个万象系作参考，让人充满期待。
众所周知，华润置地的万象系市场定位明确为“中档偏高”，服务对象是城市的中产阶级、一家庭为主题的消费者，包括了购物、休闲、餐饮及娱乐。但从已经开业的两个万象系产品来看，在品牌落地过程中结合商业所在区位、服务对象特征进行更加精细化的差异定位。
万象天地——客群面向潮流人群及中产人士。万象天地周边500m内有水游城、水平方、茂业天地等多个购物中心，品牌以中低端消费为主。难道该商圈的消费主诉求是中低端吗？当然不是，从周边居住人口来看，万象天地西侧是高档别墅区泰禾院子属于高净值人群；而从消费能级来看，老门东、小西湖、大板巷的消费档次也在递次成熟，由此可见区域内对中高端消费场景的需求在提升，只是缺乏中高端消费场景。万象天地在这样的市场背景下定位为“引领南京全新生活的国际是时尚平台”，引入了SMFK、山下有松、1807、宝黎研萃等，B1OCK POCKET STOR等潮流品牌以及星叶、天天PULS、添好运、樱等首进南京的高端餐饮。
自去年9月底开业以来，南京万象天地活动不断，以云章公所为核心，打造了MOLLY×华纳兄弟100周年潮流快闪·全国首展、MEGA SPACE MOLLY金陵首展、兰蔻仲夏南法沙滩、NIKE RISE MAMBA DAY等，各种高量级的潮流活动企划不断拉近南京年轻人与万象天地之间的交流距离，增加商业曝光度和新鲜感。目前商场内正在举办“飞常体验”艺术展。
桥北的万象汇消费人群以周边小区的居住人口为主，整体定位为面向年轻人和工薪家庭，在主题设置和空间规划、品牌引入上，更贴近年轻人和工薪家庭的需求，商场内部感受到更多的“童趣”，童装品牌、儿童游乐设施等；引入泰合玺、芬狄诗、千百度、红豆家居、全棉时代等品牌。
桥北万象汇则借助其屋顶花园的长江大桥观赏点作为营销驱动力，通过多场主题场景不同的“屋顶”线下活动，让商场不断“出圈”。通过“万象超萌力”“粉丝见面会”等多场会员亲子IP活动增强客群粘性。国庆黄金周，桥北万象汇推出了“大桥供销社”首展和大学生文创节市集活动，让商场人气满满。
华润置地从选址到定位充分结合内外因素综合条件，前期以发展的眼光挑选核心地段优质地块，设计上面对各种不利因素努力创造空间亮点，结合外部场景打造特色建筑，定位上选择聚焦策略，保证游逛动线品牌的连续性，空间回游动线合理清晰。将有限的商业体量做到极致，形成标签化认知。
今年即将开业的燕子矶万象汇和江核、雨核、大校场综合体能否为南京带来更多的惊喜，让我们拭目以待。
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